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        法國物業管理制度介紹

        http://www.bhm99.com 發布日期:2009-06-09 10:14:00

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          十多年前,僅因欠幾萬法郎的物業管理費,一位八十多歲的老太太,越南華裔,全家被趕出,房產被物業拍賣。類似這種欠10%的債,而不得不以90%的費用去還債的例子在華人中,數不勝數。往往是一審二審官司敗訴后,在拍賣開庭之前以巨額談判,物業才放棄地產拍賣。債與費用的比例基本上是1:10。有的華人甚至到了“家破”的時候才找補救辦法:自己的律師有否過失;對方的律師是否侵權;物業是否也侵權…結果是數場無休止的法戰。

          法文“lacopropriété”指共同財產的所有房東,這是一個法律實體,有行為能力。業主共有一般都制定“règlementdecopropriété”,即業主規約,其法律性質屬于合同性質。業主規約確定共有部分的使用范圍,本建筑物的管理規定等。

          業主共有部分不可以進行司法分割或者強制拍賣,都包括:

          -建筑物和土地屬于全體業主使用的即為共有部分。通常指:

          -地面、河流、園林、道路入口;

          -樓房主體建筑和設施,包括通過私人住宅的管道,煙囪及煙囪頂;

          -共有的服務場所;

          -通道、走廊等;

          如果沒有規定或者出現產權爭議時,屬于業主共有的附屬權如下:

          -建筑物加層權、地下加渠道;

          -在屬于共有部分的院子、公園或花園,有權加新建筑,挖渠道以及建公園或花園;

          -與業主共有部分鄰接的鄰接權。

          繳納雜費

          所有的業主都必須承擔雜費分攤。業主規約里必須確定每個份額相應的雜費。雜費分攤的計算和追繳,是華人業主與業主委員會發生糾紛的主要起因。按2006年7月13日修改法規定:業主委員會所付出的必要費用,警告費、催促信、地產保全費用,在發出警告后,仍未付清,業主委員會在官司獲勝后的律師費、執達員費、一切追債費,均由欠債業主承擔。如果該業主官司獲勝,業主委員會的官司費用不用承擔。

          物業管理經常鉆這一條法律空子。業主拖欠雜費,物管馬上亂加追繳費。法院通常是傾向于業主共有委員會。此類案子在以前的物業文章中談過。

          業主共有規約習慣上由公證人撰寫。然后將規約在地方抵押機構登告。登告五年之內,對于業主規約所規定的雜費超出自己占有單位的四分之一,或者其他業主低于其共有單位四分之一的,有關業主可以要求法院修改分攤。超過五年,業主可以提出修改業主共有規約,但是必須獲得業主大會通過。

          物業裝修

          關于業主未經過業主委員會同意,私自裝修方面,2007年12月5日法國最高法院作出了有趣的判決。馬賽一業主委員會訴GMF保險公司,要求賠償建筑區內院子雨后塌方。

          保險公司反告該業主委員會,認為后者應承擔民事責任,因為默許某業主私自在共有院子動土,所以業主委員會犯有過錯,盡管花園屬于這業主專有使用。最高法院否決保險公司的反告。認為業主委員會在馬路上無法看到院子,就無法知道有工程存在,其性質、大小也不知道,因此業主委員會沒有任何過錯。

          每一個業主共有都應組成一個委員會(lesyndicat),來行使其一切權力,保護和管理共有部分。這里要注意的是,由于建筑質量不行或者是共有部分失修,給各業主及第三人造成損害,全由業主委員會承擔責任。

          為了維修和管理業主共有,業主委員會每年召開一次全體大會,以通過預算報告。開會日期必須定在前會計年度結束后6個月之內召開。各業主應至少向委員會預繳四分之一的雜費。法律允許業主大會對此有另行規定。

          餐飲業業主

          對于從商者在置產或與房東簽約時,必須了解業主內務規定。業主共有糾紛案尤其在餐飲業屢屢發生,就是因為沒有注意業主規約。巴黎的房東不喜歡本樓有人從事餐飲業;而有的樓房沒有餐館獨自的通風系統,要裝修餐館必須先征得業主共有同意。一申請就是幾個月,因為全體業主每年只有一次大會。開了會,申請又不一定同意。

          遇到業主與房客簽署一份商業租約,可以從事餐飲業,而其他業主有反對時,房東是否要承擔責任呢?房東必須承擔責任。只是從業者浪費了大量的時間,一場訴訟房東的官司幾年也不容易結束。

          遇到上述營業范圍獲得業主大會通過,而市政府反對,房東也有責任。因此在沒有確定是否可以從事某行業前,先簽署一份邀約,獲得所有同意后再正式簽約,這樣房東和房客都不承擔責任。

          法國,物業指物業管理代理(lesyndic),常以“administrateurdebiens”自稱。從法律關系而言,物業與業主共有屬于代理關系。按1965年7月11日法規定,業主委員會的決定由全體業主大會通過;而大會決定則委托物業來執行。物業受業主委員會的理事會監督。無法指定物業代理時,由業主向高級法院申請指定。

          是否必須要指定物業來管理業主共有?從字面上看,這不是強制性的規定。郊區兩三個業主,有時并不委托物業管理共有部分。因為物業管理費用還是較貴的。通常二十來戶人家每年的管理傭金會超過二萬歐元。當然,物管傭金是雙方談判決定的。對于大城市的業主,一般都不得不委托物業管理,因為物業管理已成為一門專業,不了解這方面的法律、稅務、會計、電腦程序,無法管理。

          物業的資格

          然而,法國物業管理能擔負起業主委托的重任么?

          在法國,物業管理行業屬于地產中介機構,只不過后者一般不從事管理物業,而前者主要業務是管理物業,地產中介為其副業。因此法國立法人將物業代理與地產中介一起立法,沒有專門立法。1970年1月2日法規范了從事有關地產和商業店鋪(fondsdecommerce)的活動,就包括物業管理。

          與地產中介一樣,物業代理人必須有法律大學學士文憑,即三年法律大學畢業,或者持有與法律學士同等的文憑。開業必須持有營業執照,有警察局審批。

           營業執照的獲取必須具有以下條件:

          ——職業能力,即法律文憑;

          ——資金擔保,以確保經手的資金出事時物業有能力償還;

          ——必須投保,以便給他人造成損害時保險公司會承擔責任;

          ——無犯罪記錄和沒有被判喪失行為能力。

          然而1970年1月2日法的重點只是規范了地產中介行業,如代理地產買賣。物業管理部分的內容很少,只涉及物業管理的職業批準和資格。

          物業與業主的關系及其工作權限仍由1965年7月11日法規范。該法第18條規定物業主要負責:

          ——履行業主共有規約及業主大會決議;

          ——管理建筑物,保護和維修建筑物,遇到緊急情況時為保護建筑物而主動進行搶修;

          ——建立維修簿,記錄所進行的維修;

          ——制定財政預算,每個業主委員會的賬目必須分別記賬,同時將這些文件提交有關的業主大會通過;

          ——物業第一次接到委托管理后,應最少每三年向業主大會提交一次未來三年的維修和保護建筑物決議;

          ——以業主委員會名義辦理后者專用銀行賬號;

          ——代理業主委員會進行所有民事行為以及司法訴訟,辦理業主規約公告事宜等等。

          為了避免物業逾權,法高院要求物業代理業主委員會訴訟需經過業主大會授權。

          物業缺乏行業立法

          有一業主做室內裝修,找了一家不開發票的公司施工。工人不慎將樓梯公共下水管道弄漏了,造成共有部分受損。物業當即請來執達員現場記錄,然后未經業主大會授權,便以簡單程序起訴該業主。物業的目的是想讓業主承擔樓梯的大部分維修,因為這是近三百年老樓,樓梯已常年失修。而其他業主多為華人,不關心此事。當然,訴訟的目的是要法院指定專家,確認業主委員會和該業主的責任范圍。結果,法院否認了業主的反駁,認為根據1965年7月11日法律規定,物業在緊急情況下進行簡單程序訴訟,不需要經過業主大會批準。該業主憂心忡忡,因為如果最后判其承擔修復樓梯,費用將不可想象。

          經驗表明,法國物業屈于金錢,一般愿意打官司裝修。上述案子就表明了這一點。一般而言,物業管理請律師無非是找自己的朋友,這里的關系誰也說不清,結果某些律師就成了某物業的專職律師。

          談到維修,這更是物業熱衷的工作。因為但凡開工,物業都可以合法地從工程中提成。因此,除了每年固定的傭金外,物業還有這一筆可觀的外快。2006年法國電視一臺報道物業亂收費之事,以及最近媒體稱大部分的物業亂開發票,使得物業的“名聲”家喻戶曉。人們對大多數的物業持否定態度。

          這種現象的存在主要原因是沒有行業立法,因而沒有監督。律師、公證人、醫生、會計等各行業公會就有法律制裁的權力,如果從業者受到法律刑罰,甚至受到稅務機構罰款,都可能被公會處分,輕者被禁止在一段時間內開業,重者永遠被開除出本行業。而這種行業自我約束機構在物業管理中卻沒有,地產中介業也沒有法定行會。但是,為了讓人們信任,他們自己成立了非法定的協會,加入的人必須執行自定的協會會規。但是,地產中介協會內務規約不是強制性的,而前面談到的行會是本行業人士必須加入的。

          從1938年6月28日法僅有的十條法律條文開始,到1965年7月11日立法,中間又經過無數次的增改,法國經歷了八十多年的業主共有立法,才達到今天的近五十個條文,但仍沒有就物業管理進行行業立法規范。然而根據報道,法國百分之五十以上的居民是房主,物業管理與千家萬戶緊密相關,無行規約束,實為一大憾事。2008年初,個別行業人士呼吁成立地產中介與物業管理行會,但至今仍無結果。

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